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唤醒沉睡的“房屋养老金”

来源:金台资讯 发布时间:2024-04-17
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来源:金台资讯 时间:2024-04-17

房屋维修资金又称“公共维修资金”或“专项维修资金”,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金,可以通俗地理解为“房屋养老金”。

这项资金是百姓老有所养、住有所居的重要保障,涉及群众最关心最直接最现实的利益,关系人民群众人身财产安全和公共安全。

“表决难”“难统一”

维修资金使用难

阜阳市置诚公馆小区建成于2015年,仅六七年时间多栋建筑就出现外墙大面积脱落,小区居民们反映强烈。不少居民反映,外墙脱落不仅难看,还有安全隐患,下雨刮风都不敢出来,生怕掉落的墙皮砸到车或人。

怎么办?质保期过了,开发商不管,只能启用维修资金自己修。可是,想用这笔钱可不容易!

首先表决难,按照规定,小区业主必须超过三分之二表决同意才能启动维修资金,其次,居民利益诉求不同,意见分歧很大,很难达成统一意见。

小区物业经理孙奎至今仍然记得,整个小区7栋楼,他挨家挨户跑了一个多月,“一晚上只能跑十几户,有的业主还不支持。”

“维修资金使用难,主要堵点是业主表决难,统一意见难。”阜阳市房屋管理局党组成员、副局长姜宁介绍道,小区业主意见不统一,往往是影响维修资金使用的关键。

“目前,涉及楼栋业主共同利益的维修事项,意见比较一致。但是一旦有楼顶漏水、墙皮脱落等情况,与部分业主没有直接利害关系的时候,意见就会分化。”阜阳市某小区业委会主任告诉记者,如加装电梯的时候,一楼住户用不到电梯,就不愿意出钱;屋顶虽然是整栋楼的顶,但是漏水只直接影响到顶楼住户,楼下住户不愿意参与解决,这些都会造成使用难题。

依据《民法典》规定,使用专项维修资金应经“双2/3业主”表决同意——经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主,且占总人数2/3以上的业主同意。在具体实施过程中,由于业主参与意愿不高,表决参与率较低,常常达不到表决门槛,导致“维修急”与“表决难”并存的尴尬局面,维修资金使用难,无法有效发挥作用。

建立应急维修清单

开辟绿色通道

为破解维修资金“使用难”问题,阜阳市修订了《阜阳市物业专项维修资金管理办法》,出台了《阜阳市物业专项维修资金使用业务规程》,建立了物业专项维修资金应急使用制度,针对外墙渗漏、电梯故障、消防设施毁损、楼体外墙脱落等八种紧急情形,建立应急维修清单,取消业主表决程序,提升申请效率。

阜阳市房屋资金和物业管理事务中心主任孙景宇介绍,针对维修资金表决难,阜阳市优化表决规则,采用“不表异议、即为同意”的异议表决,在应急维修项目中取消业主表决环节,从根本上破除表决障碍,提升维修资金决策效率。“由业委会申请,公示后业主无异议即可启动维修资金,实现了业主‘零表决’,突发情况下还可以先抢修,再补报,从而为维修资金使用开辟了绿色通道。”

制度突破,问题迎刃而解。很快,置诚公馆小区的维修申请获得通过,小区7栋建筑外墙以330万元招标价启动招标。

去年3月份提交提取申请,4月份项目挂网招标后,装修队就进场施工了,到去年12月底,整个小区的外墙施工全部完成,小区面貌焕然一新。

居民王莉丽高兴地说:“以前外墙脱落,出门都没有安全感,有些家还出现了墙面渗水的情况。现在墙面修好了,大家安心多了!”

“去年阜阳市维修资金使用规模超1亿元,主要投向外墙脱落、消防无水小区、电梯更新改造以及屋面漏水防水等。”孙景宇介绍,去年该市组织开展建筑外墙脱落、消防无水小区、应急维修项目等三项专项排查治理行动,共计投入5600万元用于港利上城国际、万霖花苑、置诚公馆等34个小区建筑外墙脱落维修,投入4300万元用于中泰名城、易景国际等16个无水小区消防设施改造,投入385万元用于中清丽景、宝龙城市广场等25个小区67部电梯维修更新,以及其他1000余个应急维修项目的维修,惠及10多万户业主。

破解维修资金续交难

激活资金效能

阜阳新大陆小区是一个有20多年历史的老旧小区,其中15号楼的两部电梯严重老化,故障频发,居民反映电梯出现过困人、冲顶,甚至滑梯等现象,居民们更换意愿强烈。

物业公司在代为申请使用维修资金过程中,业主们经查询发现原老小区维修资金交存低,更换电梯费用不足,申报进程受阻。业主马伟告诉记者,由于年代久远,当时交存额度较低,有一部分居民甚至没交,资金不足居民们只能自筹。

在主管部门的帮助指导下,小区业主制定自筹方案,使用维修资金更换电梯得以快速实施。“花了20多万元,换了新电梯,现在老人小孩出门安心多了。”马伟说。

维修资金的续交也是一个难题。以阜阳市为例,从2007年开始,该市陆续建设高层建筑,而之前的小区因为楼层低,基本都没有维修资金,随着房龄的增加,大量的房屋进入维修期,没有维修资金,房屋出现问题就面临维修难,只能靠业主自筹。

“续交维修资金,要求业委会作为筹资主体,目前阜阳市业委会成立率还不到30%,即使成立了业委会,他们对于续交维修资金积极性也不高。交存率低,一旦房屋质量出现问题,就面临无钱可用的问题。”孙景宇说。

孙景宇介绍,阜阳市目前带电梯的小区维修资金交存是每平方米110元,一栋100平方米的房子维修资金达11000元,以置诚公馆小区为例,维修资金总额1000多万元,这么一大笔资金睡在银行里,可惜了。

阜阳市利用资金存储规模产生的超额增值收益,建立统筹资金,专项用于消防、电梯等应急维修项目费用,破解资金筹集难题。2023年度,阜阳市城区建立统筹资金近亿元。

同时,维修资金的使用,也与房屋质量息息相关。“有的房屋质量好,用20年、30年都不出问题,甚至不需要使用维修资金。解决房屋维修的问题,还要从源头上把控房屋质量。”孙景宇说。(记者 范克龙)


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